중과 유예 종료일과 경과규정을 분리합니다계약일과 잔금·등기일이 각각 기준이 될 수 있습니다
국세청은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내합니다. 다만 종료일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되는 일부 거래에는 계약일로부터 4개월 또는 6개월 안에 잔금과 등기를 마치는 경과규정이 있습니다. 4개월과 6개월 중 어느 기간인지 주택 소재지를 기준으로 확인해야 합니다.
따라서 2026년 5월 9일 전에 계약했다는 사실만으로 현재도 유예 대상이라고 단정하면 안 됩니다. 거래별 계약 체결일, 계약금 입금일, 토지거래허가 신청·승인 여부, 잔금일과 등기 접수일을 모아 시행령상 기한을 계산하세요. 가계약이나 단순한 사전 약정은 법령이 요구하는 계약 및 계약금 증빙과 다를 수 있습니다.
근거 확인 국세청 다주택 중과유예 종료 및 경과규정 안내
근거 확인 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조의 경과·특례 규정
| 상황 | 점검할 내용 | 주의점 |
|---|---|---|
| 2026년 5월 9일까지 양도 | 양도일과 중과 유예 적용 조건 | 계약일과 양도일은 같지 않을 수 있음 |
| 5월 9일까지 매매계약·계약금 수령 | 계약일 기준 4개월 또는 6개월 내 잔금·등기 요건 | 소재지별 적용기간 및 실제 등기 완료일 확인 |
| 5월 10일 이후 일반 매매계약 | 중과 종료 후 규정과 주택별 예외·주택 수 제외 여부 | 종료 전 계약 경과규정을 자동 적용할 수 없음 |
| 토지거래허가 대상 거래 등 | 허가 신청·승인일과 계약 체결 경과규정 | 일반 계약과 다른 예외가 있는지 최신 시행령 확인 |
중과는 조정대상지역 주택 양도 여부부터 봅니다다주택이라는 사실만으로 모든 양도에 가산세율이 붙지는 않습니다
국세청 안내에서 설명하는 다주택자 중과는 일정 요건을 갖춘 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 양도하는 경우를 중심으로 합니다. 비조정대상지역의 주택은 같은 중과 규정의 적용 대상이 아닐 수 있습니다. 조정대상지역은 거래 시점에 유효한 지정 현황을 확인하고, 지정·해제 시점과 시행령상 예외도 대조해야 합니다.
중과 적용 대상인 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하는 규정이 안내되어 왔고 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 다만 양도일, 보유기간, 주택 유형, 제외 규정과 세법 개정 시점에 따라 계산 결과가 달라질 수 있으므로 과거 세율표만으로 본인 세액을 계산하지 마세요.
근거 확인 국세청 양도소득세 세율 및 다주택자 중과 안내
세액은 양도차익과 공제 적용을 나눠 비교합니다중과 여부만으로 실제 세부담을 판단할 수 없습니다
예상세액을 비교할 때는 먼저 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 반영해 양도차익을 검토하고, 보유기간·거주기간에 따른 공제 가능 여부와 기본공제를 별도로 확인합니다. 그 다음 양도일에 적용되는 기본세율 또는 중과세율, 지방소득세와 신고상 특례를 반영해야 전체 부담을 비교할 수 있습니다.
중과 적용으로 장기보유특별공제가 배제되는 경우에는 세율 차이뿐 아니라 공제 차이도 결과에 영향을 줍니다. 반대로 중과 대상이 아니더라도 비과세 요건이나 다른 공제가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 매매가와 취득가만 넣은 단순 계산은 필요경비 증빙, 공동명의, 지분 취득, 상속·증여 취득가액을 반영하지 못할 수 있으므로 신고 전 자료를 다시 대조하세요.
거래 검토표에는 동일한 양도가액과 비용 가정을 두고 적용 규정만 달리한 비교 시나리오를 기록하면 판단 근거를 확인하기 쉽습니다. 각 시나리오에 적용한 양도일, 주택 수, 지역 지정, 공제와 법령 기준일을 함께 적고, 가정이 달라진 경우 계산 결과도 새로 산출해야 합니다.
세대별 주택 수에는 권리와 예외가 함께 작용합니다등기된 주택 수를 그대로 세법상 주택 수라고 보지 않습니다
주택 수를 셀 때에는 본인 명의의 아파트만 세지 않습니다. 세대 구성, 배우자 등 세대원의 보유 주택, 조합원입주권과 일정 시점 이후 취득한 분양권, 상속주택이나 임대주택 등 법정 예외를 검토해야 합니다. 예외 주택은 각기 다른 요건과 신고자료를 요구할 수 있으므로 이름만 보고 제외하지 않습니다.
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 장기임대주택, 혼인·동거봉양 합가 등은 일반적인 주택 수 계산과 다른 특례가 적용될 수 있습니다. 취득 순서와 날짜, 세대 합가일, 임대등록·신고 및 거주 내역을 정리하고 해당 조문에 적힌 요건을 모두 대조하세요. 실제로 특례 요건에 맞는지는 계약·등기·세대 자료에 따라 달라집니다.
임차인이 있는 주택의 토지거래허가 특례도 따로 확인합니다양도세 경과규정과 매수인의 실거주 의무는 서로 다른 기준입니다
토지거래허가구역 안의 조정대상지역 주택에 임차인이 거주하는 경우, 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있었고 매도인이 다주택 중과 대상 주택을 처분하며 매수인이 무주택세대 구성원인 거래에는 별도의 거주 의무 특례가 마련됐습니다. 소득세법 시행령상 중과 유예 경과규정과 별개 제도이므로, 양도세 유예 기간을 받았다는 이유만으로 토지거래허가나 실거주 요건까지 충족했다고 보면 안 됩니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2는 조정대상지역 여부, 2026년 2월 12일 현재의 임대 상태, 임대차 계약의 최초 종료일, 매도인의 보유기간, 무주택 매수인 요건을 함께 둡니다. 임대차 계약의 최초 종료 가능 기간은 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역과 그 밖의 조정대상지역이 다르며, 모두 2028년 2월 12일을 상한으로 합니다. 요건을 충족하는 경우 실제 거주 의무기간은 임대차의 최초 종료일부터 2년으로 정해집니다.
이 특례는 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청해야 하는 한시 규정입니다. 2026년 4월 23일 개정으로 허가를 그날까지 이미 받은 경우만 인정하던 요건이 그날까지 허가를 신청한 경우로 넓어졌습니다. 계약서의 종료일을 갱신된 날짜로 임의 해석하지 말고, 법령이 말하는 최초 종료일과 해당 지역 구분을 관할 허가권자에게 확인하세요. 임대차계약서 등 증빙과 개인정보 동의 자료가 필요할 수 있습니다.
근거 확인 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2 및 2026년 4월 개정
양도소득세는 중과 여부와 비과세 특례를 각각 계산한 가지 계산 결과로 거래 전체를 결정하지 않습니다
양도세 비교에는 매매가격뿐 아니라 취득가액, 필요경비, 보유기간, 장기보유특별공제 적용 여부, 기본공제, 지방소득세 등 여러 요소가 들어갑니다. 중과 유예 전후를 비교한 예시 세액은 작성자가 정한 주택가격·보유기간·비용을 가정한 참고치이지 현재 본인의 납부세액이나 매도 후 남는 금액이 아닙니다.
1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 장기임대주택 등 다른 특례가 가능하다면 중과 검토와 별도로 요건을 확인합니다. 관련 기본 흐름은 집 팔 때 양도소득세 확인 가이드에서 볼 수 있지만, 다주택 중과 종료와 경과규정은 이 글에서 다룬 거래일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
계약 또는 신고 전에 준비할 자료날짜와 주택 수 판단 근거를 재현할 수 있게 모읍니다
- 세대원 가족관계와 주민등록 변동, 세대별 주택·분양권·입주권 목록을 작성합니다.
- 각 주택의 취득일·양도 예정일·소재지와 당시 조정대상지역 여부를 확인합니다.
- 계약서, 계약금 입금내역, 토지거래허가 신청·승인 자료, 잔금 및 등기 자료를 시간순으로 정리합니다.
- 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간, 임대 등록과 상속·혼인·합가 사실을 입증할 서류를 모읍니다.
- 시행령상 중과 배제 주택이나 1세대 1주택 특례에 해당하는지 조항별로 검토합니다.
- 홈택스 중과 자가진단과 양도소득세 모의계산을 사용하고, 실제 신고 전 최신 세법과 전문가 검토를 받습니다.
국세청은 홈택스·손택스에서 중과 자가진단과 양도소득세 모의계산을 제공한다고 안내합니다. 계산 결과는 사용자가 입력한 사실에 따라 달라지므로 법적 판단을 확정하는 처분이나 세무 자문으로 보지 말고, 질문에 입력한 가정과 실제 서류가 일치하는지 검증하세요.
궁금한 점자주 묻는 질문
다주택 중과 유예가 지금도 계속되나요?
국세청 안내상 일반 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 다만 종료일까지 계약하고 계약금을 받은 사실이 확인되는 일부 거래에는 계약일과 지역에 따라 4개월 또는 6개월 경과규정이 적용될 수 있으므로 거래별 기한을 확인해야 합니다.
5월 9일 전에 계약하면 누구나 유예 대상인가요?
아닙니다. 계약금 수령 증빙, 계약의 성립, 소재지별 경과기간, 잔금·등기 완료와 기타 법정 요건을 살펴야 합니다. 가계약이나 허가 전 약정은 요건을 충족하지 않을 수 있습니다.
비조정대상지역의 집도 다주택 중과가 되나요?
국세청 안내에서 중과 대상은 조정대상지역 주택 양도를 중심으로 설명됩니다. 양도 당시 지역 지정과 세대 주택 수, 별도 예외를 확인해야 하며 다른 양도세 규정은 여전히 적용될 수 있습니다.
세입자가 있는 토지거래허가구역 주택은 매수인이 언제 입주해야 하나요?
일부 거래에 한해 임대차 계약의 최초 종료일부터 2년으로 거주 의무기간을 정하는 임시특례가 있습니다. 조정대상지역, 2026년 2월 12일 당시 임대 여부, 매도인과 무주택 매수인의 요건, 최초 계약 종료일, 2026년 5월 9일까지의 허가 신청 여부를 모두 확인해야 합니다.
상속주택이나 분양권도 주택 수에 포함되나요?
자산 종류와 취득일, 상속관계, 법정 예외에 따라 주택 수 계산이 달라질 수 있습니다. 단순히 등기된 주택만 세지 말고 시행령의 산입·제외 기준을 확인하세요.
홈택스 자가진단 결과만으로 신고해도 되나요?
자가진단은 점검을 돕는 도구입니다. 입력 오류나 누락된 권리·특례 자료가 있으면 결과가 달라지므로 계약서, 주택 수와 경과규정을 원문 법령 및 전문가 검토와 대조하세요.
이 글은 2026년 9월 24일 확인한 국세청 안내와 소득세법 시행령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 중과 적용은 양도일, 주택 소재지, 세대 구성과 거래 증빙에 따라 달라집니다. 계약 또는 신고 전에 현행 법령, 국세청 홈택스 안내와 개별 세무 검토를 확인하세요.